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三大案例聚焦小区安全 |
■ 章 法 |
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| 《社区》2005年第8期 民族与社会工作-社区与法 |
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现在，城市小区的环境越来越好，小区内建有假山喷泉、亭台休息之处的不在少数。很多人都把回家当作一件轻松、惬意的事儿。但孰不知，就有不少人曾在自己的家门口摔断了胳膊毁了容，有的甚至断送了性命，而这一切的罪魁祸首竟是自己所在的小区设施存在安全隐患。
小区安全隐患面面观
案例1:石台轰然倒塌，十龄儿童手指被轧
2004年6月24日下午，10岁的小思齐在小区花园里玩耍，当他爬上一个大理石做的圆台时，圆台的台面与台柱和台基突然断裂，圆台轰然倒地，小思齐左手3根手指当即被死死地压在石头台面下。事后经鉴定，构成10级伤残，为治疗共花去3000余元。小思齐的父母向物业公司讨说法，但遭到拒绝，无奈之下他们向法院提起了诉讼，要求物业公司赔偿医疗费以及误工费、营养费、精神损失费、律师费等。物业公司认为，小孩手指被压主要是因为其父母没有履行好监护责任，而且小思齐自己也应该预见到坐在台面上很危险。
法院经审理认为，被告物业公司对小区设施负有维护保养、保证其安全使用的责任，因此物业公司应当对事故负全部责任。
案例2:楼梯不合规范，老太太一滑送命
2004年1月11日早晨，天下着大雨。苏大妈像往常一样，从自家住宅楼的露天楼梯下楼去买早点，当走到最后一段第五级楼梯时突然滑倒，邻居发现时，苏大妈已经躺在地上一动不动，头部还在流血。送到医院以后经ＣＴ检查，苏大妈被诊断为颅脑外伤，后抢救无效死亡，死亡原因为脑外伤。料理完丧事，苏大妈的家属开始与房产开发公司交涉，但房产开发公司拒绝承担一切责任。半年后，苏大妈的老伴与4名子女向法院起诉，他们认为该住宅室外楼梯既无扶手，又无防雨设施，楼梯宽为24厘米，窄于楼梯规定宽度，且未设防滑条或防滑槽，苏大妈的死亡完全是由楼梯存在不安全隐患造成的，所以他们要求房产开发公司赔偿误工费、死亡赔偿金、精神抚慰金以及律师费。
法院经审理认为，由于事发房屋的楼梯设计建造确实没有达到规范要求，也未设置楼梯扶手，在一定程度上降低了居民上下楼的安全程度。本案中，年迈的苏大妈在楼梯上摔倒时，无扶手可抓以进行自救，所以，楼梯的不规范状况应该与苏大妈摔倒致死的结果之间存在因果关系，房产公司应承担主要赔偿责任。
案例3:拉绳成了绊索，女士牙齿“下岗”
2003年8月31日，某小区内的路面发生了破裂，物业公司开始着手修缮路面。为了保证工程顺利进行，施工人员用一根绳索绑住两只凳子用以拦住修缮区域，防止他人进入。晚上7时许，小区业主吴女士骑电动自行车行驶至修缮区域时，由于光线阴暗，被该绳索绊倒，吴女士当即摔得不省人事，送医院抢救后被诊断为左侧锁骨中段骨折，门牙脱落，上下牙齿全部松动，下巴内侧缝了6针。事后，8枚松动的牙齿最终先后缺失，左肩关节丧失功能，经鉴定构成两个10级伤残。饱受伤痛折磨的吴女士向法院提起诉讼，要求物业公司赔偿其损失，但物业公司却辩称吴女士是由于骑车速度太快才被绊倒，不同意赔偿。
法院经审理认为，作为施工单位，物业公司理应在修缮处设立明显标志提醒路人，并采取积极有效的安全措施。而物业公司在修缮处拦起的绳索，非但不能起到明显的警示作用，反而埋下了对行人造成危险的隐患。物业公司显然疏忽了对相关义务的考虑。因此，物业公司应当承担赔偿责任。
谁来对小区业主的安全负责
在小区物业管理的安全防范中，物业公司应承担什么责任和义务？义务从法律上讲，可以分行为义务和结果义务两种。所谓结果义务是指义务人实施行为的目的是为了实现既定的、期望的结果，只有结果实现了，才算履行了义务。行为义务是指只要义务人在行为时尽心尽力，就算履行了义务，不追求结果。物业公司的某些义务就是行为义务，这种义务要求义务人必须按照法律、合同或者行业规矩尽到自己应尽的义务。《物业管理条例》第三十六条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，业主人身和财产发生损害，物业公司是否应承担责任，关键得看双方签订的物业服务合同是如何约定的。至于物业公司在物业管理过程中是否存在“疏于管理”的行为，这些行为与小区内发生的危害业主人身和财产安全的行为之间是否存在客观、必然的因果关系，则应综合具体案情和证据进行认定。
如此看来，物业服务合同的内容就显得特别重要了。倘若业主认为物业公司必须担负起小区内业主人身和财产安全的责任，就必须以明确的条文在物业服务合同中予以约定，并为此支付相应的费用;而物业公司也必须全面、认真地履行合同，切实保障业主的人身和财产安全。
物业管理纠纷破题
一般而言，物业管理合同应包括以下内容:
1.提供服务的内容及标准。一般来说物业公司提供的服务包括三种:一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务，这些服务虽属共性，但不同的物业公司的服务水平却大相径庭。比如，有的小区绿化得“争奇斗艳”，而一墙之隔的另一小区却连冬青都种不活。二是代办性服务，如代收水电费等;三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？楼内是否有保安？对于紧急维修，物业公司承诺多长时间到达现场？这个问题尤为重要。比如某小区一位居住在六楼(顶层)的居民在一次下小雨时，发现住房有轻微的漏雨现象。他听到天气预报预告说几天之内还会有大雨，于是就赶紧给物业公司打电话。物业公司按承诺在24小时内把屋顶修了一遍，结果几天之后的那场大雨使房顶滴水未进。而相邻小区一位居民的住房也有相似经历，物业公司却在大雨之后才来维修屋顶，这时他的房子已是“外面已不下，屋内仍在下”。
2.小区环境管理的具体制度。小区的环境管理看似琐碎，其实很容易产生纠纷。如住户封闭阳台是否统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。
3.物业收费标准怎么定。在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总认为物业费国家是有标准的，其实不然，有些小区物业管理收费实行的是市场价。现在，无论是商家还是消费者，都把售后服务看得很重，很多居民买房子最看重的也是售后服务。因此，物业服务水准如何？收费标准如何？可以得到哪些服务？都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备、条款用语含混、欠缺必备的约定内容，都必将成为日后争议的原因。只要合同约定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。所以业主应与物业公司“约法三章”，留下白纸黑字的证据，一旦发生纠纷，可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。
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