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珠三角楼市百相图
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■ 王启广
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《瞭望东方周刊》2006年第24期 浏览 人次
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表面平静的珠三角楼市暗流涌动
表面平静的珠三角楼市暗流涌动，楼市主体各方正在紧张观望、商讨对策，一场新的变局正在酝酿之中，新的时代正在到来。
《瞭望东方周刊》记者深入珠三角腹地，辗转广州、深圳、佛山等珠三角大中城市，试图勾勒一幅“国六条”颁布后的珠三解楼市角力主体的百相图，透视新博弈时代楼市主体之间的力量对比。
房地产商：这回真的急了
“90平方米以下的房子卖给谁？”深圳一家房地产企业的老总徐兵一见面就好像在质问记者，“珠三角居民对居住需求那么高，最起码也要三房两厅，没有120平方米怎么可以？‘90平方米以下的套型占70％’这种要求对珠三角来说不是矫枉过正了吗？”
当“国六条”刚出台时，许多开发商还觉得这次调控说不上严厉，但当更细化与量化的“九部委十五条”出来后，开发商们不禁倒抽一口冷气。特别是在本次房地产调控中一项最有力度的“铁规”，是以90平方米为“分水岭”的限面积、限套型 的楼市供应结构规定，成为调整房地产市场结构最有力的利器。
广州某地产巨头的高管贾经理向《瞭望东方周刊》提供的消息也证实了徐兵所言极具普遍性，“现在国家对别墅、大户型低密度房做出了最严厉的限制，许多地产商打擦边球的空间基本被堵死了，这对那些在珠三角周边城市大量囤地、准备利用廉价土地建设豪宅的地产商而言，绝对是一个毁灭性的打击，他们简直要疯了！”
作为香港上市的地产中介公司合富辉煌佛山分公司总经理，李慰显得比较理性，“这次调整期可能要经过一年至一年半，在这期间许多项目不仅原来的设计方案须做较大的调整，而且项目市场定位、目标客户群也全都得重新规划，这对地产商不仅意味着工作量的增加，而且更致命的是成本的卜升，融资渠道的重新开辟，怎么可能不急呢?”
“这次‘九部委新政’中的‘套型建筑面积’究竟指的是套内面积还是建筑面积?以前只有规定‘套内建筑面积’和‘建筑面积’，这次‘套型建筑面积’是什么意思?”南海一家地产商老总杨刚的发问让《瞭望东方周刊》记者真正体会到地产商对房产新政的“研读之细，思考之深”，仿佛“国六条”之下地产商都变成了参加应试的高考生了。当然，“高考”的压力可想而知。
地方政府：反应从来没有如此迅速
地产商挑灯夜战，地方政府也没闲着，可以说同历次调控相比，这次地方政府对国家调控政策的反应从来没有那么迅速过。
《瞭望东方周刊》记者6月2日下午4时拨通了佛山市国土、规划、建设、房管，房协等职能部门相关负责人的手机。
“我们昨天刚刚接到省里文件，正在集体学习领会。”佛山市国土局副局长梁江裕的手机那边的声音显得有点嘈杂，显示他确实正在开会。
“我们还没接到省里的文件，现在正在围绕房价、户型等问题进行摸底调研。”佛山市房管建设局副局长李国样告诉《瞭望东方周刊》记者，他手机那边发出的敲敲打打的声音显示他正在楼盘施工现场。
“市政府已经由房管建设局牵头，联合规划，国土等部门开了多次会议，我们正在积极调研。”佛山市规划局副局长何小坚的回答显示佛山市政府对这次国家调控政策的反应相当迅速，重视程度相当高。
6月5日，佛山市又召集了与房地产相关的各部门进行了讨论。
“本次调控表面上是主要针对地产商，但实际上剑指地方政府，为防止地方政府对调控政策的变通，国六条的十五条细则已经量化得非常具体、明确，留给地方政府‘运作’的空间已经不多了。”广东省政府参事、广州市房地产学会副会长潘蜀键分析，“关键在于落实，这取决于地方政府的态度。”
“即使这样，我们一味地盲目乐观也为时尚早。别墅叫停了那么多年都没有叫停，这次地产商会不会又把别墅变通为低密度多层洋房而把‘铁规’化为‘玉帛’?土地限期开发令会不会被开发商用报批拖延时间的方式‘成功’化解?”潘蜀键不无忧虑地告诉《瞭望东方周刊》记者，“目前国六条及其细则还只是一个行政文件，并没有上升到法律的层面，对地方政府到底有多大的约束力还有待观察。如果地方政府不认真执行，还是阳奉阴违，那么调控的后果就可想而知。”
自2003年以来，45号、121号等文件，国家相关职能部门负责人对别墅供地的讲话，有过类似最严厉的“表述”，但都是雷声大雨点小，轻松地被开发商和地方政府“化解”。
买房一族：观望，观望，观望
地产商挑灯夜战，地方政府闭门学习、外出调研。相比之下，买房一族显得十分潇洒：5月31日正逢端午节，每个交纳“诚意金”的南海桂城万科金色家园的“准业主”都收到了一份包装精美的粽子。
负责送货上门的快递公司服务生小刘一脸惊愕地问“准业主”郭先生：“万科的房子真的那么好卖吗?我们快递公司今天已经送出了一千多份粽子。”
郭先生的回答令小刘更加惊愕，“今天是端午节，好卖的是粽子。粽子照吃，房子不买!”
“从目前佛山各个楼盘的供货量而言，已经超过本地居民的购买力。如果没有外来的因素介入，房价肯定会跌。’郭先生俨然变成了一个地产专家，“‘国六条’的出台基本清除了这种外来的因素，因此，我要等等看。难道一个粽子就能收买我的诚意吗?”
对购房者的这种观望心理，地产商也曾尝试努力，试图打破这种闷局，但效果好像并不怎么理想。去年开盘已经突破5000元／平方米大关的南海桂城某楼盘，近期一下推出了50套3300元／平方米左右的特价房，但市场并没有出现地产商所预料的抢购潮。
“户型、方位都不好，都是一些垃圾货，等等再看吧!”佛山市民小黄告诉《瞭望东方周刊》记者。
二手中介：“冰冻期”中的煎熬
郭小姐是广州一家知名房地产中介公司地产经纪人，一见到记者，她就感叹：“幸好我的手机是单向收费的，否则这两天电话费要高得吓人。平时那些把房子挂牌出售，却不怎么过问的顾客，现在都疯狂地打电话给我，一开口都是问房子不足5年全额征税怎么办。”
房地产新政策出台后，征收全额营业税的年限从2年变为5年，这无疑给想趁房市“虚火”大赚一笔差价的短线投资者以及囤房中介商带来了不小冲击。像郭小姐这样的地产中介经纪人心里非常明白，目前的繁忙已经是“最后的疯狂”。
6月4日是星期天，《瞭望东方周刊》记者在广州的百灵路、六榕路看到，许多中介行门庭冷落，生意清淡。“坐下来，喝杯水聊聊天吧!”一家房地产中介的服务员一见到记者到来，顿时来了精神，“你是我今天接待的第一个客人。”
“五年内二手房交易全额征收营业税对二手房交易市场影响非常大，对许多投机者而言，两年的时间已经超越了投机的心态期限，五年更是不可想像。因此，投机客的减少将使市场上的二手房源大大减少，同时售房者很可能会把所需交纳税额转嫁给购房者，无形之中推高房价，从这两方面来分析二手巾场的交易量将会大大萎缩，很多地产中介将很难承受观望期的高成本煎熬，从而被市场淘汰。”万祥房产置业公司执行总裁焦涌告诉《瞭望东方周刊》记者，“从这个意义上来说，房地产中介市场的‘冰冻期’已经来临。”
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