地产商角力“国六条” - 《瞭望东方周刊》2006年第24期 - 杂志博览

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地产商角力“国六条”

■　王启广

《瞭望东方周刊》2006年第24期　　浏览人次

　　“表面的信息饥渴并不能掩饰他们的托市阴谋”
　　
　　一场更大的角力正在酝酿当中，角力结果直接关系到“国六条”能否不折不扣地执行。
　　“房地产开发商仿佛一夜之间就蒸发掉了!”广州某大报房地产记者告诉《瞭望东方周刊》记者，“现在几位知名房地产商发言人的手机，都转到了秘书台，即使给自己特别铁的地产老板打电话，都很难找到人，就算打通了电话，对方电会表示现在不方便发表评论。”
　　但是，在这个似乎有些寂寥的市场中，一个针对“国六条”的秘密联盟正在形成，其锋芒直指此次调控的重心——信息市场、楼市供应结构和土地市场。
　　
　　“信息饥渴症”与“传真门”
　　
　　地产商的“蒸发”使近期的广州地产记者们显得特别无聊。但就在这种“无聊”的时光中，广州另外一家大报的地产记者张秀钦却发现了一个“天机”。
　　张秀钦告诉《瞭望东方周刊》记者，“近段时间以来，包括房地产记者、编辑在内的不少房地产业从业人员都收到了来自各大开发商的‘查问’，‘查问’的内容主要是针对其他大开发商信息的土地储备及销售情况。”
　　张秀钦分析说，“以往，开发商自己通过媒体对外公布的信息多数都掺有水分，但他们会‘挤水分’，能够真实地监测同行及整个行业的信息，进而控制市场的走向。但‘国六条’发布后，政府有关部门加大了对信息发布的监管，开发商连掺水的销售数据也不敢在媒体上发布了，而政府相关部门发布的信启又太少，地产商也患上了‘信息饥渴症’，所以只有赤膊上阵，分头‘刺探情报’了。”
　　

　　比张秀钦所知道的更大的“天机”目前正在广州几大地产商之间“秘密进行”。近一段时间，广州的几大地产商正在“秘密”地互发一份“刺探”对方“家底”的“无头无尾”传真。
　　所谓“无头无尾”，就是没有抬头单位和落款单位，以防被媒体和政府抓住把柄，传真的内容主要是互相知会对方有关土地储备、项目分布、工程进度，预售时间、开盘时间等信息。涉及“传真门”的俱乐部成员竟然也包含了平时不被地产圈所认同的广州某地产巨头。
　　“地产巨头之所以急于知道同行的信息，就在于要把握整个市场走向，错开推盘时间以免撞车，从而使整个市场或局部市场一直保持求大于供的‘饥渴’状念，使房价一直高位运行。”一位知情人向《瞭望东方周刊》爆料。
　　“表面的信息饥渴并不能掩饰他们的托市阴谋。”广东省政府参事潘蜀键一针见血，“以前，地产商造市还犹抱琵琶半遮面，现在是撕下面纱赤膊上阵了，简直是公然对抗‘国六条’!”
　　潘蜀键说，广州几大开发商目前的市场占有率达到七八成左右，他们很容易控制市场，操作起来也非常容易。
　　事实上，从珠江新城今年推盘节奏来看，中海观园国际、富力爱丁堡、誉峰、铂林国际公寓，然后到中海花城湾，嘉裕·礼顿阳光等，没有一个楼盘与别的楼盘在同一个月内推出。
　　
　　化“铁规”为“玉帛”
　　
　　地产商的“蒸发”使广州地产记者们显得发慌，但却让房地产规划设计师们开心不已。
　　“近期的开发商都在忙着紧急召开智囊‘扩大’会议!”广州一位地产巨头的高管贾经理告诉《瞭望东方周刊》记者，“之所以说是‘扩大’会议，是因为在智囊中出现了久违的规划设计师的身影。”
　　“国六条”之前，设计师们很难能让老板“赏脸”，能请到主管工程的中层经理就不错了。现在老板们不但陪着自己“开夜车”，而且还像小学生似的“认真听讲”，不时还会提出连自己都解答不了的问题。
　　真正能够引起设计师身份变化的是“国六条”实施细则中以90平方米为“分水岭”的限面积、限套型的楼市供应结构“铁规”。地产商只有借助设计师外脑商量对策进行破解：化“铁规”为“玉帛”。
　　“这几天一直连轴转，身体真是吃不消。”《瞭望东方周刊》记者见到广州知名设计师刘先生的时候已是深夜11点多，他显得非常疲惫，但眼睛的神态又表明他内心非常兴奋，“方案已经几易其稿，基本成型，待政策明朗之后再着手实施。”
　　“媒体上说‘砸了墙就是大户型，两套房子搞成一个大户型’，但这决不是开发商的选择，因为户型太小，单位成本过高。可操作的方法可以增大阳台面积、增设空中花园、子母房、设计错位‘准复式房’……”刘先生好像对自己的“作品”非常满意，但好像忽然又意识到“机密”不可外传，转向另外一个话题，“对珠三角这样的发达地区，开发商说国家或许会对规定有所变通呢。”
　　“到底是群众不愿买小户型，还是地产商不愿造小户型?对一个三口之家，90平方米的建筑面积在珠三角已经足够。”潘蜀键对地产商的“反扑”显得非常愤怒，“地产商之所以热衷造大户型，用意就是降低楼盘单位面积的建筑成本，营造更多的‘花样’进行炒作‘忽悠’消费者，同时又可以减少产晶的供应量，使市场一直保持‘饥渴’的状态，把房价提上来。”
　　地产商热衷建造大户型?《瞭望东方周刊》记者现场踩点发现潘蜀键所言非虚：正在热销的南海桂城某小型楼盘，整个楼盘接近800套住房，90平方米以下套型不足10套，所占比例仅为1％；佛山禅城区某大型楼盘，总建筑套数3000多套，90平方米以下套型一套也没有。
　　“‘国六条’的用意非常明显，就是通过产品供应结构的调整增加产品的供应量，从而稳定房价。即使开发商在规划调整上会增加一点成本，但如果整个市场的供应量上来的话，房价也是不会上升的。”潘蜀键不无忧虑地说，“如果连90平方米这个‘分水岭’都坚守不住的话，这次调控的效果就会大打折扣了。”
　　
　　“让地产商‘吐地’谈何容易”
　　
　　地产商或许能够把“国六条”中产品结构这块“铁规”化为“玉帛”，那么他能否承受住“国六条”对土地市场“组合拳”的重击呢?
　　当“别墅叫停”、“大户型、低密度房严格控制”、“1年未动工开发要从高征收上地闲置费、2年未动工开发要无偿收回土地使用权”、“资本金比例达不到35％等贷款条件的开发商，商业银行不得发放贷款”等“国六条”细则以“组合拳”的形式砸向土地市场时，即使连地产专业人士也认为发展商真的要顶不住了，肯定要“吐地”了。
　　“这次‘国六条’细则的出台，将使地产商拿地更为冷静、理性，土地市场或许步入观望期，因此‘国六条’对地产商大肆囤地行为的抑制会在短期内体现出来，从而地价持续快速上涨的局面会得到进一步抑制，最后达到稳定房价的目标。这种逻辑一旦形成，对政府、消费者、地产商而言都是一个多赢的局面。”合富辉煌佛山分公司总经理李慰向《瞭望东方周刊》记者描绘了一幅珠三角房地产业持续健康发展的蓝图。
　　但事实果真如此吗?6月2日上午，佛山市南海区对面积只有72亩的
桂城叠窖地块进行拍卖。《瞭望东方周刊》记者在现场看到，尽管这个只有“弹丸”大小的地块，还是引来了十多家开发商举牌竞标，其中不乏地产大鳄的身影，竞争相当激烈，最后以1．85亿元的价格成交，折合每平方米的地价达到了1500元，地产商拿地的热情丝毫未减。
　　“竞争太激烈了!”广东龙光地产公司总裁助理陈丹儿一脸失望地告诉《瞭望东方周刊》记者。
　　“地产商一旦把地囤在手里，让他‘吐地’谈何容易！”潘蜀键说，“土地市场，冰冻三尺，绝非一日之寒，如果这样乐观，也就太低估地产商的能量和智慧了。现在，地产商囤地的‘艺术’和‘智慧’越来越高，手段越来越隐秘，监管起来越来越困难。如果地方政府再阳奉阴违，那就更加雪上加霜。”
　　长期以来开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格，在业界一直被视为“深闺”里的绝密，迷雾重重。按道理，上市房地产公司因为要对外公布业绩，这些公司的土地储备应该比较透明；但实际上即使像富力、台生这样的上市公司，要获取它的土地储备信息，也是“难于上青天”。
　　“现在地产商囤地通常先与地方政府草签一个协议，土地早续则采取蚂蚁搬家的形式，用多少办多少，这种情形如何监管?再比如，前几年许多地产商通过与政府签订合同，办理了相关的土地手续，土地款却一直拖着，这种情形怎么处理?毕竟，‘国六条’只是一个行政文件，合同却有合同法，是法大还是权大?”潘蜀键认为“国六条”的落实任重道远。
　　潘蜀键的担心绝非杞人忧天。据《瞭望东方周刊》记者调查，广州某地产巨头在珠三角周边某县囤地一万亩，就是通过与当地政府签署协议的形式获得，而上地手续到目前只办理了3000由，剩余土地的手续慢慢来，采取蚂蚁搬家的形式用多少办多少，而且，土地的指标是当地政府争取一部分，地产商公关争取一部分，分工相当严密。
　　“‘资本金比例达不到35％等贷款条件的开发商，要求商业银行不得发放贷款’规定的本意是打击地产商利用银行贷款囤积土地，但事实上目前大开发商的融资渠道相当广泛，对其影响有限。反而如果对外资涌入房地产领域不加限制的话，房地产市场很可能被外资和国内地产寡头所控制。”潘蜀键不无忧虑地说。
　　在去年“国八条”出台之际，广州某地产巨头感到资金链吃紧，风还没放出去，香港，新加坡12个亿的资金就“呼啸而来”。
　　最近一段时间，外资显然已经不再满足幕后老板这个角色的定位，开始从幕后冲向前台：在以前，摩根士丹利在广州荔湾区悄无声息地购买了多处物业，由于通过“影子”公司获得，并未留下交易痕迹而不为大家所觉察，而今年摩根士丹利公然在南海大沥雅瑶以1．34亿元的价格买地，直取土地市场，深深震撼了珠三角本土地产商。
　　土地市场“深闺”迷雾依然重重，“国六条”要走的路还很长。“在这场正在上演的精彩‘大片’中，地方政府的角色至关重要，因为从历次调控的教训来看，房地产新政‘最后一公里’的瓶颈，很可能会卡在地方政府的配合上面。”著名经济学者、复旦大学博导尹伯成说。