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终结地产商们的暴利时代

■ 杨慧萍　

《今日东方》2003年第12期　　浏览人次

　　在胡润制造的《2003中国大陆百富榜》中，与房地产相关的企业在榜上占主导地位(58%的榜上企业以房地产或与房地产相关的建材、钢铁、瓷砖、木质地板、基建等为主营业务)。而2002年是近一半（有47位投资房地产）的企业涉足房地产，2001年这一比例是1/3。
　　有专家认为，中国的不少富豪之所以能够一夜暴富，并非仅仅在于他们的违法乱纪经营，也并非在于他们本性的原罪，而是在于他们“充分”利用了中国市场经济制度本身的不完整性或缺陷。这个发家规则似乎也适用于不少地产大鳄，他们能够迅速崛起，还拜中国土地体制弊病所赐。
　　房地产是暴利行业，这一点已为业内公认。卖100万台冰箱仅能获得两亿元左右利润，而投建一个300万平米的小区在某些城市却可获得50亿元以上的利润。但为什么房地产能够取得暴利，能够制造数量庞大的富豪甚至超过所谓正蓬勃发展的中国制造业、IT业？
　　据清点上海首富周正毅农凯系各公司抵押在银行的一些资产的有关人士透露，目前已被查封的标的有20至30个，涉及金额在几十亿元。而且这些被查封项目的资产状况大多良好，原因是“这20多个项目基本集中在土地、房产领域，利润空间较大，都是中央121号文件出台之前谈下来的项目。现在上海能拿到地已经很难，还带有土地规划的就更珍贵了。这里头提到了“拿地”，而且是有土地规划的目前没有开发的多处土地。
　　土地批租业务给许多公司带来了丰厚的盈利。因为企业初次取得的商业用地价格较低，而一旦被允许进行商业开发，由于总体上的限量供应使得该土地的价格立即上涨。深圳上市公司泰达股份在2002年与天津经济技术开发区的一笔土地交易引人注目——该公司出资5.85亿元购买了后者拥有的一片绿地。这说明，土地使用权在国内可以自由交易。
　　所以许多地产公司取得了大片城郊土地后并不急于开发，他们等待土地升值，然后通过批租或者转让，这无疑比卖房子获利要容易得多。
　　虽然，政府出让土地使用权，而且这项权利受到限制——一个房地产公司如果拿到土地后3年未予开发，政府可以收回使用权。但实际上早几年罕有房地产商被收回土地使用权，尤其是那些升值潜力巨大的地段。跻身富豪榜的房地产商人，多数在中国的核心城市开发了升值潜力巨大的住宅小区。
　　由于地价在房地产开发中独特的双重性格，使“拿地”成为许多开发商最重要的一个业务环节。谁能拿到相对便宜的地价，谁就取得了开发成功的一半。
　　而拿地，究竟以多低的价格拿到地？拿到多大面积的地？处于什么地段的地？在土地招标行同虚设的前几年，决定权全在享有土地规划和出让权的各地政府。于是各种复杂的利益合谋滋生了。
　　 “工程上马，官员落马”，一位业内人士语出惊人，“副处级以上落马的官员绝大部分都跟土地有关”。
　　作为“最大宗国有资产”的管理者，在田凤山的国土资源部部长任期中，中国出现了新一轮“圈地热”，全国一些地方在土地审批、流转和国土专项资金使用方面，存在一系列问题。这些责任是否都要归结到田的头上不得而知，但田落马显然也跟土地有关。
　　浙江省原建设厅副厅长杨秀珠的出逃，促使杭州火爆的楼市背后的腐败问题浮出了水面。不仅是杨，浙江省在土地管理方面近年陆续有一批官员落马，根本原因是这部分人在地产开发中利用手中权力通过协议转让等形式寻租。
　　据有关人士透露，过去，农民集体用地只能通过国家征用然后入市的做法，有望改为由房地产开发商直接与土地使用权的持有者谈判。如果这样的修改得到落实，地方政府手中的土地资本权利将进一步削弱。
　　不知随着土地改革的深入，征地规模的缩小，地价的提高，以及带有强制性的土地用途管制的实施，中国地产商们的暴利时代是否将一去不复返了？
　　