发自上海“托市”与调控的较量
　　
　　5月2日，浦东国际会议中心的房展会现场。在松江工作两年多的赵洪祥已经决定在市区落户了，按照上海公积金管理中心4月初出台的新政策，以前以户为单位贷款总额最高30万元，今后将变为以人为单位，他和女友两人贷款最高总额可以到60万元，“这可以买一套像样的两居室了”。
　　据说这是自去年8月以来上海市第三次调整公积金政策，而在此前的8年时间里，上海市的公积金政策未有过丝毫松动。
　　此前，松江平均每平方米5000元左右的诱人价格，让赵洪祥曾有在当地购房的打算。不过最近他跳槽到一家位于徐家汇的公司后，情况就有所不同了。“连接松江和市区的轻轨9号线目前只通到桂林路，如果在松江买房，虽然便宜些，但每天坐车要花近一个小时，还要再步行20多分钟，这是一件很痛苦的事。”
　　然而，让他更加痛苦的是上海市区的房价。尽管自去年9月开始，舆论一直在营造“上海房价正逐步下跌”的气氛，但从事建筑行当的赵洪祥心里明白，这只不过是一个戏法而已，“在批准楼盘销售时，只批准偏远的低价楼盘出售，压后高档楼盘销售，这样一来，房价下跌的效果就立竿见影了”。
　　根据发改委和国家统计局发布的数据，2006年2月，上海房价同比下降1．1％，作为行政性调控房价的两把利器，“期房限转”和“两个1000万工程”成功地帮助上海摆脱了“房价上涨最高城市”的雅号。
　　不过，进入4月，“两个1000万平方米的建设今年放缓，如无必要，将不再提及”——这一来自上海政府层面的消息开始在市场上暗自传递。赵还从业内渠道听说，公积金政策调整只是个序曲，禁止转按揭的政策可能将会在近期解禁，二手房交易方面也会有所放松。与此同时，当地的媒体也收到来自市房地产局的报道“指导”口径。
　　所有的信息都在暗示：上海的楼市在“回暖”了，像他这样的买房人应该及早进入。其实，赵本人也担心，类似温州购房团这样的投资客会再次将上海的房价炒到离谱，但就在五一黄金周到来之前，政策的另一个变化却让他仍旧下不了立刻买房的决心。
　　4月28日，央行宣布将各大银行的贷款基准利率上调0．27个百分点，其他各档次贷款利率也相应调整，房贷利率也包括其中。尽管这一政策并没有在业界引起波澜壮阔的连锁反应，但很多业内人士认为，这次加息可能是一个信号，对房地产影响的心理作用要远远大于实际效果，“中央很可能是在表现一种姿态，仅就此次加息来说，对房地产业的影响几乎为零”。
　　但对于像赵这样的买房人来说，中央的姿态实在是太重要了。对政策一向敏感的他，目前正在和女友商量，把眼下买房的计划顺延一年，“看起来政府对房地产的调控马上就会出手，还是再等等吧，可能房价会降呢。”
　　事实上，像赵这样准备持币观望的买房人并不在少数。也许他们并没有猜错，3月31日建设部对热点城市空置率进行的调查，在媒体看来“其背后有来自国务院层面的授意”。而这次“摸底”工作，很大程度上将成为中央政府是否对房地产业展开第二轮调控的重要依据。
　　而解读在第一轮风暴中首当其冲的松江，或许可以成为浓缩整个上海的标本。
　　
　　被透支的松江房价
　　
　　空置!还是空置!
　　松江区统计局在今年4月发布的最新数据中，无意泄露了一些天机：截至3月末，当地商品房空置面积为46．06万平方米，剔除2005年末统计得出的23．73万平方米，短短3个月时间，松江就增加了相当于去年全年数量的空置房。
　　如果再加上高达168．52万平方米的“建成未售出”面积，无论按照官方和学者们所说的哪一种计算公式，松江商品房的空置率都不是一个令人轻松的统计结果。
　　与枯燥的数字相对应的，是弥漫在业界当中的一股悲观情绪。“走了投资客，却看不见买房人。”4月29日，记者走访松江与当地的一些房产中介商，不时听到这样的叹息，仿佛两天后一向是销售旺季的黄金周，如今与他们毫无关联一样。用一个售楼小姐的话来说，“五一节”虽是利好，但看房的人气只不过是肥皂泡。
　　在一个多星期前，松江区政府的例行工作通报会上，一名分管工业的松江区副区长放出消息称，有外商在松江某区域投资了6亿多美元的房产。与会人士认为，这名女区长似乎是在意味深长地暗示在场的商人们，“松江的房价马上就会再度上涨”。
　　不过，在习惯了“缓慢”、“低谷”状态的市场人士眼中，这样含混不清的表态实在不算什么。中原地产一名研究人员表示，房价并不是政府说了算，推动房价要靠投资需求和自住需求，尤其是后者。“但现在松江第一轮自住购房热已经过去了，靠高房价维持的投资热也随着宏观调控降温了，政府再怎么出利好消息也不能改变市场供大于求的局面。”
　　他所说的这一点，从松江人口总量的变化上便可一目了然。自1998年撤县建区到2000年，松江每年新增加19万多人，增长率超过22％。正是这些外来人口支撑了松江的房地产市场需求，形成了第一轮自住购房的高潮。然而2000年以后，当地人口的年均增长率下降到不足7％，“加上9号线迟迟不见通车，松江的自住需求跟不上了，房价仅靠投资客是维持不了多久的。”一名关注松江多年的海外分析人士认为。
　　不过，回忆起宏观调控前的松江楼市，中介商们脸上仍旧满是幸福的表情，“2001年开元广场一期价格只有2700元／平方米，2003年价格涨到3500元／平方米，到2004年价格被直接拉高到5000元／平方米，当时的松江成为上海楼市涨幅最高的区域之一。”
　　面对暴风骤雨般的宏观调控，松江九亭镇20多家开发商甚至联手发起“不降价”内部联盟，并协议每家出资5万元左右，联合九亭镇政府对松江板块进行整体广告宣传。
　　然而，当投资客远去，这一联盟轻易便被击碎了。曾经以一个美好的规划引来热捧的松江，如今却很难再继续“一个楼盘开盘一个月售掉400多套”的神话，房产开发商们正在降价与不降价的两难中抉择。
　　前者如近期成交量居首的三盛颐景园五期，比起松江九亭其他楼盘每平方米5500元以上的均价，要低了两三百元。后者如西南名苑，位于松江“古镇新城建设”的泗泾镇，据业内人士透露，2006年春节后开盘的二期，销售非常困难，目前仅成交9套。“房价不敢明降，因为一期有8万平方米的销售量，如果二期降价将不可避免地引起部分购房者退房，扩大公司的损失”；而就在2003年8月，这个楼盘一期8万平方米销售时，资金回笼率达到100％，90％已交房。
　　好日子一去不复返了，当“房价已被提前透支”的观点开始在松江业界流行的时候，人们仿佛已经看到了上海的
明天。
　　
　　最大“政策市”启动
　　
　　不过，比任何人都更关注这个问题的，似乎还是上海市政府。统计数据显示，今年上海市场上有超过3000万平方米的住宅供应量。而剔除投资性需求，市场公认的说法是，上海每年的刚性需求约在1500万平方米左右。
　　“供大于求已是定局，然而结构问题却始终得不到解决。”中房房产一名分析师表示。
　　为此，今年2月中旬，上海市规划局提前向媒体抛出了“十一五”规划中的“1966计划”，也就是四级城镇体系框架。
　　在这个框架中，上海市外环线以内的600平方公里左右区域被划定为“一个中心城”，宝山、嘉定、青浦、闵行、奉贤南桥、金山、临港新城、崇明城桥被升级为等同松江的“新城”，再加上60个左右的新市镇和600个左右的中心村。按照规划局总工程师徐毅松的解释，推出这一计划的一个重要目的，是“消除城乡二元结构，通过梯级分布的新体系疏导城市人口的战略，实现人口向郊区转移”。
　　对于业内人士来说，这种说法显然是为了好听一些。事实上，“房地产炒作，炒的就是规划”，业界普遍认为，这次规划的变动对上海的房地产业中长期影响重大，或者说，作为上海“十五”期间“一城九镇”建设的延续和发展，这次被“放大”的规划，很大程度上是政府解决房地产市场沉疴的一次尝试，或者说是最大的一次“政策利好”。
　　在“一城九镇”建设的过程中，大多数镇并没有产业支撑。2004年11月，上海特意出台加快郊区发展的《规划纲要》，以推进郊区的“三个集中”方略，即产业向规模经营集中、工业向园区集中、农民居住向城镇集中，主要就是实现重点区域有成熟的产业，比如宝山的钢铁产业、金山的石化产业。徐毅松说，正是这个《规划纲要》的规划思路，初步形成了“1966”城镇体系的雏形。
　　“没有成熟的产业，无法吸引常住人口的进入，房地产市场自然也是叫好不叫座。”前述企业主表示。
　　以松江为例，一份未经证实的数据显示，在台积电尚未正式人驻之前，松江2004年度财政收入有1／8是依靠做电脑代工的广达电子提供的，其余的则有相当一部分来自于房地产土地和税收收入。进入2005年，宏观调控沉重地打击了松江的房地产市场，广达的税收贡献增加到1／7。
　　即使是松江区分管工业的副区长在通报当地经济运行情况时，也不得不委婉地承认，2005年的财政收入有放缓的迹象。
　　过度依赖房地产收入的地方政府，开始意识到长期发展的瓶颈，“仅仅依靠托市已经无法稳住价格，政府有必要创造有效的需求，这也是‘1966计划’出台的一个原因”。
　　不过，对于眼下如赵洪祥般普通的购房者来说，这一规划显然还是离他们太远。